賃貸住宅の退去時に関するトラブルは、国民生活センターへの苦情の中でも多く、毎年1万件以上の相談が寄せられており、特に原状回復に関するものが約4割を占めています。

賃貸契約において、貸主（大家や管理会社）と借主（入居者）の間で退去時の費用負担についての基本的な考え方を理解することは重要です。

民事訴訟法の基本原則

民事訴訟においては、請求を行う側がその請求の根拠を証明する責任を負います。具体的には、貸主が修繕費用を請求する場合、その金額の妥当性を証明する必要があります。

請求に不服がある場合、「その傷や損傷が最初になかったことを証明しろ」と言われることがありますが、それは誤りです。
証明責任は請求者側にあります。

賃貸契約における原状回復に関する費用負担

• 経年劣化や通常損耗: 借主が通常の使用によって生じた通常損耗や経年劣化については、費用を負担する必要はありません。
  これは賃貸契約の基本原則です。
• 借主の責任による損傷: 借主の故意または過失による損傷、例えば壁に穴を開けたり、喫煙によるヤニ汚れなどは、借主が修繕費用を負担する責任があります。また、お風呂の鏡のウロコ汚れは、借主の清掃不届きとして過失が認められることがあります。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

• 証拠の重要性: 入居時の物件の状態を記録し、双方で確認することがトラブル回避において重要です。
• 経年劣化の扱い: 経年劣化や通常の使用による損耗は借主の負担とはならないことが明確に示されています。

参照：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

貸主が修繕費用を請求する際には、その請求が合理的であることを証明する必要があります。具体的には、入居時の状態と比較して、どの部分がどのように損傷しているのかを明確に示し、修繕費用が適正であることを示す必要があります。
費用は残存価値ではありません。今現在の価値で新品の価格ではないのです。

入居時に壁紙や、設備などが新品だったか
また写真を撮ってない、チェックしていない等
入居時の物件の状態を借主に負わせる所もありますが、借主がその証明をする義務はありません。

あくまで自衛のために、ガイドラインに沿って入居時の物件の状態を記録することが推奨されます。

賃貸契約にもガイドラインにもある経年劣化

• ポスターを張った画びょうなどの穴
• 家具を設置してできた床などのへこみ
• 冷蔵庫が原因の壁の電気焼け
• エアコン設置による穴や跡
• 漏水したエアコン(備え付け)の修理、交換代
これらは貸主(家主)側の負担になります

賃借人の防衛策

貸主が入居中についた傷や汚れとして修繕費用を請求する場合、その証明責任は貸主にあります。

しかし、請求額の正当性を巡るトラブルを避けるために、借主も入居時にチェックリストや写真などの証拠を残しておくことが重要です。

火災保険の特約を確認することも重要です。

補償内容に破損・汚損が付いていれば、保険を使って借主の責任による損傷をまかなう事が出来ることがあります。

故意過失によるものでも壊れた個所を負担すればよく、全面を直す必要はありません。

退去時の鍵交換やエアコン清掃代等、次に住む人のための費用は大家負担がベースになります。
契約書の特約に書いてあっても無効になる事もあります。

退去時の立ち合いについて

法的根拠の有無

退去時の立ち合いには法的な義務はありません。借主が必ずしも立ち会う必要はないことを理解しておくことが重要です。

立ち合いのリスク

立ち会うことで、その場で修繕費用に関する書類にサインを求められることがあります。この場合、内容を十分に理解しないままサインをしてしまうと、後から異議を唱えることが難しくなる可能性があります

立ち会わなくても、退去日までに鍵の返却と書類を郵送すれば退去手続きは完了します。立ち会わないことで翌月も請求されるということはありません。

立ち合いの際の対策

もし立ち会うことになった場合は、修繕費用に関する書類をその場でサインせず、
見積もりとしてコピーをもらう
もしくは内訳を記載している請求書をメールでもらう
一度持ち帰ることをお勧めします

立ち合いをしたがる本音は「同意した」というサインをもらいたいからです。

代理人の交渉も違法？

大家ではない仲介不動産や業者が修繕費用の交渉をすることは弁護士法に抵触することもあり得ます。

まとめ

賃貸物件のぼったくり相談が多いです。

管理会社や立ち合いの外部委託業者はここぞと言わんばかりに費用を上乗せしてきます

• 経年劣化や通常損耗は貸主の負担
• 修繕費用の請求は貸主が証明する責任がある
• 破損や傷は火災保険で入居中に対応
• 退去時の立ち合いには法的義務がない、立ち会わない方がよい
  男性同伴か複数人で立ち会う
• その場でサインせず、持ち帰る
• その後はメールでやり取りし、記録を残す

これらのポイントを意識することで、不当な請求を防ぎ、適正な費用負担を実現することができます。